Acquistare una casa è uno dei maggiori impegni finanziari che molte famiglie affrontano. Tuttavia, scegliere un mutuo implica molto più che considerare l’importo preso in prestito e la rata mensile. I tassi di interesse, l’Euribor, lo spread, il TAN, il TAEG, il MTIC e la durata del mutuo possono incidere notevolmente sul bilancio familiare.
Una delle prime decisioni riguarda il tipo di tasso di interesse. Con un tasso fisso, il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del contratto, rendendo le rate più prevedibili, anche se le condizioni iniziali possono essere meno competitive. Un tasso variabile segue un indice, generalmente l’Euribor, al quale si aggiunge lo spread della banca, per cui le rate possono aumentare o diminuire nel tempo. Un tasso misto combina entrambi gli approcci, iniziando con un periodo a tasso fisso prima di passare normalmente a un tasso variabile.
L’Euribor è un tasso di riferimento del mercato interbancario europeo e costituisce la base della maggior parte dei mutui a tasso variabile in Portogallo. Le scadenze più comuni sono tre, sei e 12 mesi. Quando l’Euribor aumenta, il tasso di interesse e la rata del mutuo generalmente aumentano; quando diminuisce, di solito accade il contrario. Il momento della revisione delle rate dipende dalla scadenza concordata nel contratto.
Lo spread è il margine commerciale aggiunto dalla banca all’indice nei contratti a tasso variabile. Per esempio, un tasso Euribor del 2% combinato con uno spread dello 0,75% produce un tasso annuo nominale del 2,75%. Lo spread può dipendere dal rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile, dal profilo di rischio e dalla capacità finanziaria del cliente, dai prodotti sottoscritti con la banca e dalle condizioni commerciali dell’istituto. Uno spread più basso non significa necessariamente un mutuo più economico, poiché altre commissioni e prodotti associati possono modificare il costo complessivo.
Il TAN, o tasso annuo nominale, riflette il costo degli interessi del mutuo senza altri oneri associati. In un contratto a tasso variabile, normalmente corrisponde all’Euribor più lo spread. È utile per comprendere gli interessi pagati, ma non dovrebbe essere utilizzato da solo per confrontare le offerte.
Il TAEG, o tasso annuo effettivo globale, offre una visione più ampia del costo del finanziamento. Oltre agli interessi, comprende determinati oneri come le commissioni, le imposte, le assicurazioni richieste per il mutuo e altri costi inclusi nel calcolo. Questo lo rende uno degli indicatori più importanti per confrontare le proposte di banche diverse.
Il MTIC, o importo totale dovuto dal consumatore, rappresenta la somma complessiva da pagare per tutta la durata del mutuo, inclusi il capitale preso in prestito, gli interessi, le commissioni, le imposte e gli altri oneri inclusi nel calcolo. Per i mutui a tasso variabile, tuttavia, l’importo si basa su ipotesi che possono cambiare durante il contratto.
Anche la durata del mutuo ha un effetto rilevante. Estendere un mutuo da 30 a 40 anni ridurrà generalmente la rata mensile, ma il capitale resterà in essere più a lungo e gli interessi complessivi saranno probabilmente più elevati. Ridurre la durata può diminuire il costo degli interessi, anche se aumenta l’impegno finanziario mensile. La decisione richiede quindi un equilibrio tra una rata sostenibile e il costo complessivo del finanziamento.
I mutuatari possono inoltre effettuare un rimborso anticipato, parziale o totale. Un rimborso parziale può ridurre la rata mensile mantenendo la durata originaria, oppure mantenere la rata e abbreviare la durata se concordato con la banca. Quest’ultima opzione può comportare un risparmio maggiore sugli interessi, perché il mutuo viene estinto prima. Occorre verificare in anticipo eventuali commissioni per il rimborso anticipato e le condizioni contrattuali applicabili.
Il LTV, o rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile, misura l’importo del finanziamento rispetto al valore dell’immobile ai fini del finanziamento. Un mutuo di 160.000 € su un immobile valutato 200.000 € rappresenterebbe un LTV dell’80%. Questo rapporto aiuta la banca a valutare il rischio di credito, che generalmente è più basso quando l’LTV è inferiore.
La rata mensile non è l’unica spesa da considerare. I mutui possono comportare anche un’assicurazione sulla vita, un’assicurazione sulla casa, commissioni bancarie, spese di gestione del conto e prodotti finanziari collegati a una riduzione dello spread. I mutuatari dovrebbero verificare se l’assicurazione debba essere sottoscritta con la banca o se sia possibile scegliere un’opzione più economica presso un altro assicuratore senza perdere le condizioni commerciali concordate.
Prima di accettare un’offerta, i consumatori dovrebbero confrontare il TAEG, il MTIC, la durata, le assicurazioni, le commissioni e le condizioni che disciplinano le revisioni del tasso di interesse, invece di concentrarsi esclusivamente sulla rata o sullo spread pubblicizzati. Richiedere il Prospetto informativo europeo standardizzato, noto come FINE, può aiutare a confrontare le proposte di banche diverse e a valutare il costo del contratto nel lungo periodo.
Fonti: Pplware.