Comprar uma casa é um dos maiores compromissos financeiros assumidos por muitas famílias. No entanto, escolher um crédito à habitação envolve muito mais do que analisar o montante pedido e a prestação mensal. As taxas de juro, a Euribor, o spread, a TAN, a TAEG, o MTIC e o prazo do empréstimo podem ter um impacto significativo no orçamento familiar.
Uma das primeiras decisões diz respeito ao tipo de taxa de juro. Com uma taxa fixa, a taxa de juro mantém-se inalterada durante todo o contrato, tornando as prestações mais previsíveis, embora as condições iniciais possam ser menos competitivas. Uma taxa variável acompanha um indexante, normalmente a Euribor, ao qual é acrescentado o spread do banco, pelo que as prestações podem subir ou descer ao longo do tempo. Uma taxa mista combina ambas as abordagens, começando com um período de taxa fixa antes de passar normalmente para uma taxa variável.
A Euribor é uma taxa de referência no mercado interbancário europeu e constitui a base da maioria dos créditos à habitação com taxa variável em Portugal. Os prazos mais comuns são de três, seis e 12 meses. Quando a Euribor sobe, a taxa de juro e a prestação do empréstimo geralmente aumentam; quando desce, tende a acontecer o contrário. O momento da revisão das prestações depende do prazo acordado no contrato.
O spread é a margem comercial acrescentada pelo banco ao indexante nos contratos de taxa variável. Por exemplo, uma taxa Euribor de 2% combinada com um spread de 0,75% resulta numa taxa anual nominal de 2,75%. O spread pode depender do rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, do perfil de risco e da capacidade financeira do cliente, dos produtos contratados com o banco e das condições comerciais da instituição. Um spread mais baixo não significa necessariamente um empréstimo mais barato, uma vez que outras comissões e produtos associados podem alterar o custo total.
A TAN, ou taxa anual nominal, reflete o custo dos juros do empréstimo sem outros encargos associados. Num contrato de taxa variável, corresponde normalmente à Euribor acrescida do spread. É útil para compreender os juros pagos, mas não deve ser utilizada isoladamente na comparação de propostas.
A TAEG, ou taxa anual de encargos efetiva global, proporciona uma visão mais abrangente do custo do financiamento. Além dos juros, inclui determinados encargos, como comissões, impostos, seguros exigidos pelo empréstimo e outros custos incluídos no cálculo. Isto faz dela um dos indicadores mais importantes para comparar propostas de diferentes bancos.
O MTIC, ou montante total imputado ao consumidor, representa o valor global a pagar ao longo de todo o empréstimo, incluindo o capital emprestado, os juros, as comissões, os impostos e outros encargos incluídos no cálculo. No caso dos empréstimos com taxa variável, contudo, o valor baseia-se em pressupostos que podem alterar-se durante o contrato.
O prazo do empréstimo também tem um efeito importante. Prolongar um crédito à habitação de 30 para 40 anos geralmente reduz a prestação mensal, mas o capital mantém-se em dívida durante mais tempo e o total de juros será provavelmente superior. Reduzir o prazo pode diminuir os custos com juros, embora aumente o esforço financeiro mensal. A decisão exige, por isso, um equilíbrio entre uma prestação comportável e o custo global do financiamento.
Os mutuários também podem efetuar um reembolso antecipado, parcial ou total. Um reembolso parcial pode reduzir a prestação mensal mantendo o prazo original, ou manter a prestação e encurtar o prazo, caso isso seja acordado com o banco. Esta última opção pode resultar numa maior poupança de juros, uma vez que o empréstimo é liquidado mais cedo. Antes de avançar, devem ser verificadas quaisquer comissões de reembolso antecipado aplicáveis e as condições contratuais.
O LTV, ou rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, mede o montante do empréstimo em relação ao valor do imóvel para efeitos de financiamento. Um empréstimo de 160 000 € sobre um imóvel avaliado em 200 000 € corresponderia a um LTV de 80%. Este rácio ajuda o banco a avaliar o risco de concessão de crédito, que geralmente é menor quando o LTV é mais baixo.
A prestação mensal não é a única despesa a considerar. Os créditos à habitação também podem envolver seguros de vida, seguros multirriscos-habitação, comissões bancárias, despesas de manutenção de conta e produtos financeiros associados a um desconto no spread. Os mutuários devem verificar se os seguros têm de ser contratados com o banco ou se é possível escolher uma opção mais económica junto de outra seguradora sem perder as condições comerciais acordadas.
Antes de aceitar uma proposta, os consumidores devem comparar a TAEG, o MTIC, o prazo, os seguros, as comissões e as condições que regulam as revisões da taxa de juro, em vez de se concentrarem apenas na prestação ou no spread anunciados. Solicitar a Ficha de Informação Normalizada Europeia, conhecida como FINE, pode ajudar a comparar propostas de diferentes bancos e a avaliar o custo do contrato a longo prazo.
Fontes: Pplware.