Miles de familias en Madrid han descubierto que, a pesar de haber pagado sus hipotecas durante décadas y cumplir con los requisitos oficiales de protección, no son dueñas completas de sus hogares. El problema se origina en el Plan 18.000, un programa municipal de vivienda protegida para cooperativas donde la ciudad cedió parcelas de terreno bajo un acuerdo de derecho de superficie en lugar de transferir la propiedad total. Si bien los residentes son dueños de las estructuras construidas en estas parcelas, el suelo en sí mismo permanece como propiedad del Ayuntamiento de Madrid.
Entre 1984 y 1997, el municipio asignó terreno a cooperativas por un período de 75 años. El programa abarca aproximadamente 8.559 viviendas protegidas, 2.107 garajes y locales comerciales, y 108 parcelas que involucran a más de 10.000 titulares. Según el diseño original, las familias de menores ingresos recibieron el terreno sin costo, mientras que aquellas con mayores ingresos lo compraron a un precio tasado. La ciudad argumenta que la asignación gratuita se adaptó a las capacidades familiares y fue funcionalmente equivalente a una venta sin costo a largo plazo. Sin embargo, los marcos legales dictan que una vez que expire el período de 75 años, el propietario del terreno adquirirá el edificio sin compensar a los residentes.
Durante treinta años, los intentos de resolver este laberinto administrativo se han enfrentado a obstáculos repetidos. Desde 1992, la ciudad ofreció diversos esquemas para que los vecinos compraran el terreno, pero muchos fracasaron debido al requisito de que todos los residentes de un bloque debían estar de acuerdo con la venta. Un solo voto disidente podía bloquear toda una promoción. En diciembre de 2017, un pleno unánime aprobó una nueva oferta con precios más bajos, pero posteriormente los asesores legales la rechazaron. Para julio de 2020, los grupos políticos firmaron los Acuerdos de Villa, que prohibían la venta de terrenos públicos o viviendas protegidas para evitar que fondos de inversión adquirieran activos, complicando inadvertidamente las cosas para estos residentes.
Las tensiones se intensificaron a principios de 2023 cuando la ciudad lanzó una oferta para un número limitado de parcelas a precios de mercado, que eran cinco veces superiores a las propuestas anteriores. En algunos casos, como en Ciudad Lineal, las cuotas individuales saltaron de aproximadamente 29.500 euros a más de 241.000 euros. Tras el clamor público y la presión política, la ciudad retiró esta oferta en abril de 2023, justo antes de las elecciones municipales. Los residentes afectados fueron posteriormente eliminados de los Acuerdos de Villa, aunque esto no garantizó una solución.
A partir del 24 de enero de 2024, nuevas condiciones establecidas por el boletín municipal 9.556 ofrecen tres opciones a los titulares de derechos de superficie. Los residentes pueden comprar el terreno a un precio reducido basado en los máximos de vivienda protegida, lo que puede reducir significativamente los costos pero impone una restricción de 15 años sobre los precios de reventa. Alternativamente, pueden comprar a tasas de mercado, una vía disponible para garajes y locales comerciales que nunca fueron protegidos, permitiendo ganancias futuras. Una tercera opción es no tomar ninguna acción, aunque esto deja la propiedad sujeta a una eventual reversión a la ciudad sin compensación al expirar el término de 75 años.
El mecanismo de precios se basa en los máximos establecidos por la Comunidad de Madrid, que habían permanecido estáticos desde 2008 antes de ser actualizados en febrero de 2024. Estas cifras ahora se revisan anualmente, siendo la última revisión en enero de 2026. Dado que la ciudad valora la cuota en el momento de la solicitud, retrasar la compra resulta en costos más altos. El plazo para que los residentes decidan está fijado para el 31 de mayo de 2027, coincidiendo estrechamente con las elecciones municipales programadas para el 23 de mayo de 2027. Cualquier prórroga dependería del resultado de esas elecciones.
La situación ha creado desafíos significativos para grupos vulnerables, incluidos jubilados que acaban de terminar de pagar sus hipotecas pero no pueden asegurar nuevos préstamos de los bancos para comprar el terreno. La Plataforma que representa a estas familias afirma tener 3.500 miembros y más de 10.000 personas afectadas. Argumentan que las fórmulas actuales son complejas y advierten que los altos costos podrían arruinar muchas vidas. Mientras la ciudad mantiene que vender terrenos públicos por debajo del valor de mercado sin controles antireventa constituye una mala administración, los críticos sostienen que los precios siguen siendo inaccesibles para aquellos que originalmente se beneficiaron de la intención social del programa.
Fuentes: Xataka.