Milhares de famílias em Madrid descobriram que, apesar de terem quitado as suas hipotecas ao longo de décadas e cumprirem os requisitos oficiais de proteção, não possuem integralmente as suas casas. O problema origina-se do Plano 18.000, um programa municipal de habitação protegida para cooperativas no qual a cidade cedeu parcelas de terreno sob um acordo de direito de superfície em vez de transferir a propriedade total. Embora os residentes possuam as estruturas construídas nestas parcelas, o solo em si permanece propriedade da Câmara Municipal de Madrid.
Entre 1984 e 1997, o município atribuiu terrenos a cooperativas por um período de 75 anos. O programa abrange aproximadamente 8.559 casas protegidas, 2.107 garagens e espaços comerciais, e 108 parcelas envolvendo mais de 10.000 titulares de títulos. Sob o desenho original, famílias de baixos rendimentos receberam o terreno gratuitamente, enquanto aquelas com rendimentos mais elevados o compraram a um preço avaliado. A cidade argumenta que a atribuição gratuita foi adaptada às capacidades familiares e funcionalmente equivalente a uma venda sem custo a longo prazo. No entanto, os quadros legais ditam que, uma vez expirado o período de 75 anos, o proprietário do terreno adquire o edifício sem compensar os residentes.
Durante trinta anos, as tentativas de resolver este labirinto administrativo enfrentaram obstáculos repetidos. Desde 1992, a cidade ofereceu vários esquemas para que os vizinhos comprassem o terreno, mas muitos falharam devido aos requisitos de que todos os residentes num bloco devem concordar com a venda. Um único voto dissidente poderia bloquear toda uma promoção. Em dezembro de 2017, um plenário unânime aprovou uma nova oferta com preços mais baixos, mas os consultores jurídicos subsequentemente a rejeitaram. Até julho de 2020, os grupos políticos assinaram os Acordos da Villa, que proibiam a venda de terrenos públicos ou habitação protegida para impedir que fundos de investimento adquirissem ativos, complicando inadvertidamente as coisas para estes residentes.
As tensões escalaram no início de 2023 quando a cidade lançou uma oferta para um número limitado de parcelas a preços de mercado, que eram cinco vezes superiores às propostas anteriores. Em alguns casos, como em Ciudad Lineal, as cotas individuais saltaram de cerca de 29.500 euros para mais de 241.000 euros. Após o clamor público e pressão política, a cidade retirou esta oferta em abril de 2023, pouco antes das eleições municipais. Os residentes afetados foram subsequentemente removidos dos Acordos da Villa, embora isto não garantisse uma solução.
A partir de 24 de janeiro de 2024, novas condições estabelecidas pelo boletim municipal 9.556 fornecem três opções para os titulares do direito de superfície. Os residentes podem comprar o terreno a um preço reduzido com base nos máximos da habitação protegida, o que pode reduzir significativamente os custos, mas impõe uma restrição de 15 anos sobre os preços de revenda. Alternativamente, podem comprar a taxas de mercado, um caminho disponível para garagens e espaços comerciais que nunca foram protegidos, permitindo lucro futuro. Uma terceira opção é não tomar qualquer ação, embora isto deixe a propriedade sujeita à eventual reversão para a cidade sem compensação ao expirar o termo de 75 anos.
O mecanismo de preços baseia-se nos máximos definidos pela Comunidade de Madrid, que permaneceram estáticos desde 2008 antes de serem atualizados em fevereiro de 2024. Estas figuras são agora revistas anualmente, com a última revisão ocorrendo em janeiro de 2026. Porque a cidade avalia a cota no momento do pedido, adiar a compra resulta em custos mais elevados. O prazo para os residentes decidirem está definido para 31 de maio de 2027, coincidindo estreitamente com as eleições municipais agendadas para 23 de maio de 2027. Qualquer prorrogação dependeria do resultado dessas eleições.
A situação criou desafios significativos para grupos vulneráveis, incluindo reformados que acabaram de terminar de pagar as suas hipotecas mas não conseguem garantir novos empréstimos dos bancos para comprar o terreno. A Plataforma que representa estas famílias afirma ter 3.500 membros e mais de 10.000 indivíduos afetados. Eles argumentam que as fórmulas atuais são complexas e avisam que os custos elevados podem arruinar muitas vidas. Enquanto a cidade mantém que vender terrenos públicos abaixo do valor de mercado sem controlos anti-revenda constitui má administração, os críticos sustentam que os preços permanecem inacessíveis para aqueles que originalmente se beneficiaram da intenção social do programa.
Fontes: Xataka.