Migliaia di famiglie a Madrid hanno scoperto che, nonostante abbiano estinto i mutui nel corso dei decenni e abbiano soddisfatto i requisiti ufficiali di protezione, non possiedono pienamente le loro case. Il problema deriva dal Piano 18.000, un programma municipale di edilizia popolare protetta per cooperative in cui la città ha ceduto lotti di terreno tramite un accordo di diritto di superficie invece di trasferire la piena proprietà. Sebbene i residenti possiedano le strutture costruite su questi lotti, il terreno stesso rimane proprietà del Consiglio Comunale di Madrid.
Tra il 1984 e il 1997, il municipio ha assegnato terreni alle cooperative per un periodo di 75 anni. Il programma comprende circa 8.559 abitazioni protette, 2.107 posti auto e spazi commerciali, e 108 lotti che coinvolgono oltre 10.000 titolari. Secondo il progetto originale, le famiglie a basso reddito ricevevano il terreno gratuitamente, mentre quelle con redditi più elevati lo acquistavano a un prezzo di stima. La città sostiene che l'assegnazione gratuita fosse calibrata sulle capacità familiari e funzionalmente equivalente a una vendita a costo zero nel lungo termine. Tuttavia, i quadri giuridici stabiliscono che, una volta scaduto il periodo di 75 anni, il proprietario del terreno acquisisce l'edificio senza compensare i residenti.
Per trent'anni, i tentativi di risolvere questo labirinto amministrativo hanno incontrato ripetuti ostacoli. Dal 1992, la città ha offerto vari schemi affinché i vicini potessero acquistare il terreno, ma molti sono falliti a causa del requisito che tutti i residenti in un blocco dovessero concordare la vendita. Un singolo voto contrario poteva bloccare un'intera promozione. Nel dicembre 2017, una seduta plenaria all'unanimità ha approvato una nuova offerta con prezzi più bassi, ma successivamente gli advisor legali l'hanno respinta. Entro luglio 2020, i gruppi politici hanno firmato gli Accordi di Villa, che vietavano la vendita di terreni pubblici o alloggi protetti per impedire ai fondi di investimento di acquisire asset, complicando involontariamente la situazione per questi residenti.
Le tensioni sono aumentate all'inizio del 2023 quando la città ha lanciato un'offerta per un numero limitato di lotti a prezzi di mercato, che erano cinque volte superiori alle proposte precedenti. In alcuni casi, come a Ciudad Lineal, le quote individuali sono salite da circa 29.500 euro a oltre 241.000 euro. A seguito delle proteste pubbliche e della pressione politica, la città ha ritirato questa offerta nell'aprile 2023, poco prima delle elezioni municipali. I residenti colpiti sono stati successivamente rimossi dagli Accordi di Villa, sebbene ciò non abbia garantito una soluzione.
Al 24 gennaio 2024, le nuove condizioni stabilite dal bollettino municipale 9.556 offrono tre opzioni ai titolari del diritto di superficie. I residenti possono acquistare il terreno a un prezzo ridotto basato sui massimali dell'edilizia popolare, il che può abbattere significativamente i costi ma impone una restrizione di 15 anni sui prezzi di rivendita. In alternativa, possono acquistare a prezzi di mercato, una strada disponibile per posti auto e spazi commerciali che non erano mai stati protetti, consentendo profitti futuri. Una terza opzione è non intraprendere alcuna azione, sebbene questo lasci la proprietà soggetta a un'eventuale devoluzione alla città senza compensazione allo scadere del termine di 75 anni.
Il meccanismo di prezzo si basa sui massimali stabiliti dalla Comunità di Madrid, che erano rimasti statici dal 2008 prima di essere aggiornati nel febbraio 2024. Queste cifre vengono ora rivedute annualmente, con l'ultima revisione avvenuta a gennaio 2026. Poiché la città valuta la quota al momento della domanda, ritardare l'acquisto comporta costi più elevati. La scadenza per i residenti per decidere è fissata per il 31 maggio 2027, coincidendo strettamente con le elezioni municipali previste per il 23 maggio 2027. Qualsiasi proroga dipenderebbe dall'esito di tali elezioni.
La situazione ha creato sfide significative per i gruppi vulnerabili, inclusi i pensionati che hanno appena finito di pagare i mutui ma non possono ottenere nuovi prestiti dalle banche per acquistare il terreno. La Piattaforma che rappresenta queste famiglie afferma di avere 3.500 membri e oltre 10.000 persone colpite. Sostengono che le formule attuali siano complesse e avvertono che gli alti costi potrebbero rovinare molte vite. Sebbene la città sostenga che vendere terreni pubblici al di sotto del valore di mercato senza controlli anti-rivendita costituisca una cattiva amministrazione, i critici sostengono che i prezzi rimangano inaccessibili per coloro che hanno originariamente beneficiato dell'intento sociale del programma.
Fonti: Xataka.