Des milliers de familles à Madrid ont découvert que, malgré le remboursement de leurs prêts hypothécaires au fil des décennies et le respect des exigences de protection officielles, elles ne possèdent pas entièrement leurs maisons. Le problème découle du Plan 18 000, un programme municipal de logement protégé pour les coopératives où la ville a cédé des parcelles de terrain en vertu d'un accord de droit de superficie plutôt que de transférer la pleine propriété. Bien que les résidents possèdent les structures construites sur ces parcelles, le sol lui-même reste la propriété du Conseil municipal de Madrid.
Entre 1984 et 1997, la municipalité a alloué des terrains à des coopératives pour une période de 75 ans. Le programme englobe environ 8 559 logements protégés, 2 107 garages et espaces commerciaux, ainsi que 108 parcelles impliquant plus de 10 000 titulaires de droits. Selon la conception originale, les familles à faible revenu ont reçu le terrain gratuitement, tandis que celles ayant des revenus plus élevés l'ont acheté à un prix d'évaluation. La ville soutient que l'allocation gratuite était adaptée aux capacités familiales et fonctionnellement équivalente à une vente à coût zéro sur le long terme. Cependant, les cadres juridiques stipulent qu'une fois la période de 75 ans expirée, le propriétaire du terrain acquiert le bâtiment sans indemniser les résidents.
Pendant trente ans, les tentatives de résoudre ce labyrinthe administratif ont rencontré des obstacles répétés. Depuis 1992, la ville a proposé divers schémas permettant aux voisins d'acheter le terrain, mais beaucoup ont échoué en raison de l'exigence que tous les résidents d'un bloc doivent accepter la vente. Un seul vote dissident pouvait bloquer une promotion entière. En décembre 2017, un plénier à l'unanimité a approuvé une nouvelle offre avec des prix plus bas, mais les conseillers juridiques l'ont ensuite rejetée. D'ici juillet 2020, les groupes politiques ont signé les Accords de la Villa, qui interdisaient la vente de terrains publics ou de logements protégés pour empêcher les fonds d'investissement d'acquérir des actifs, compliquant involontairement la situation pour ces résidents.
Les tensions se sont exacerbées au début de 2023 lorsque la ville a lancé une offre pour un nombre limité de parcelles à des prix du marché, cinq fois supérieurs aux propositions précédentes. Dans certains cas, comme dans le quartier de Ciudad Lineal, les quotes-parts individuelles ont bondi d'environ 29 500 euros à plus de 241 000 euros. Suite à l'indignation publique et à la pression politique, la ville a retiré cette offre en avril 2023, juste avant les élections municipales. Les résidents touchés ont par la suite été retirés des Accords de la Villa, bien que cela n'ait pas garanti une solution.
Au 24 janvier 2024, de nouvelles conditions établies par le bulletin municipal 9.556 offrent trois options aux titulaires de droits de superficie. Les résidents peuvent acheter le terrain à un prix réduit basé sur les maximums du logement protégé, ce qui peut réduire considérablement les coûts mais impose une restriction de 15 ans sur les prix de revente. Alternativement, ils peuvent acheter au taux du marché, une voie disponible pour les garages et les espaces commerciaux qui n'ont jamais été protégés, permettant un profit futur. Une troisième option est de ne rien faire, bien que cela laisse la propriété soumise à une réversion éventuelle vers la ville sans indemnité à l'expiration de la période de 75 ans.
Le mécanisme de tarification repose sur les maximums fixés par la Communauté de Madrid, qui étaient restés statiques depuis 2008 avant d'être mis à jour en février 2024. Ces chiffres sont désormais révisés annuellement, la dernière révision ayant eu lieu en janvier 2026. Parce que la ville évalue la quote-part au moment de la demande, retarder l'achat entraîne des coûts plus élevés. La date limite pour que les résidents décident est fixée au 31 mai 2027, coïncidant étroitement avec les élections municipales prévues pour le 23 mai 2027. Toute prolongation dépendrait du résultat de ces élections.
La situation a créé des défis importants pour les groupes vulnérables, notamment les retraités qui viennent d'achever le remboursement de leurs prêts hypothécaires mais ne peuvent pas obtenir de nouveaux prêts bancaires pour acheter le terrain. La Plateforme représentant ces familles affirme compter 3 500 membres et plus de 10 000 personnes touchées. Ils soutiennent que les formules actuelles sont complexes et avertissent que des coûts élevés pourraient ruiner de nombreuses vies. Alors que la ville maintient que vendre des terrains publics en dessous de la valeur du marché sans contrôles anti-revente constitue une mauvaise administration, les critiques soutiennent que les prix restent inabordables pour ceux qui ont initialement bénéficié de l'intention sociale du programme.
Sources: Xataka.